Fra la firma del preliminare e il rogito passano di solito mesi. In quei mesi il venditore può ancora vendere a un altro, subire un'ipoteca o un pignoramento. La trascrizione del preliminare serve a questo, e si può fare solo a una condizione.
In breve
- La trascrizione del preliminare è possibile se l'atto è pubblico o è una scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente (art. 2645-bis, comma 1, c.c.).
- Una scrittura privata semplice, per quanto dettagliata, non basta: la forma si sceglie quando si firma.
- Effetto prenotativo: la trascrizione del definitivo prevale sulle trascrizioni e iscrizioni eseguite contro il venditore dopo quella del preliminare (comma 2).
- L'effetto cade, come mai prodotto, se il definitivo non è trascritto entro un anno dalla data convenuta per la sua conclusione e comunque entro tre anni dalla trascrizione del preliminare (comma 3).
- Senza trascrizione vale la regola generale: prevale chi trascrive per primo (art. 2644 c.c.).
Quali preliminari si possono trascrivere?
Quelli che hanno per oggetto la conclusione di uno dei contratti dei numeri da 1 a 4 dell'art. 2643 c.c.: trasferimento della proprietà di beni immobili, costituzione o trasferimento di usufrutto, superficie ed enfiteusi, costituzione della comunione su quei diritti, servitù, uso e abitazione. Il preliminare di vendita di un appartamento è il caso più comune. L'art. 2645-bis precisa che la trascrizione vale anche per i preliminari sottoposti a condizione o relativi a edifici da costruire o in corso di costruzione (art. 2645-bis c.c.; art. 2643 c.c.).
In che forma deve essere il preliminare?
Il comma 1 lo dice con una condizione: i preliminari «devono essere trascritti se risultano da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autentica o accertata giudizialmente». Quindi o atto pubblico, o scrittura privata con firme autenticate dal notaio (o accertate dal giudice). Un compromesso scritto e firmato fra le parti, senza autentica, è un preliminare valido ma non è trascrivibile.
La forma ha anche un'altra regola, a monte: il preliminare è nullo se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il definitivo (art. 1351 c.c.). La scelta fra scrittura privata semplice e autenticata si fa quindi all'inizio, perché rimediare dopo è più difficile: la tutela di cui si parla qui dipende da quella scelta.
Che cosa protegge la trascrizione?
Il comma 2 dà l'effetto prenotativo: la trascrizione del definitivo, o di un altro atto che ne sia esecuzione, o della sentenza che accoglie la domanda di esecuzione in forma specifica, prevale sulle trascrizioni e sulle iscrizioni eseguite contro il promittente alienante dopo la trascrizione del preliminare.
In pratica, un'ipoteca iscritta o un pignoramento trascritto contro il venditore dopo la trascrizione del preliminare non si oppongono a chi compra, se poi il definitivo viene trascritto nei termini. La tutela non serve soprattutto contro il venditore disonesto, che è il caso raro: serve contro quello insolvente, perché nei mesi fra preliminare e rogito possono arrivare creditori.
La sentenza di cui parla il comma è quella dell'art. 2932 c.c.: se chi è obbligato a concludere il contratto non adempie, l'altra parte può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso, purché esegua la propria prestazione o ne faccia offerta nei modi di legge.
Quando l'effetto prenotativo cade?
Il comma 3 fissa due termini, e valgono insieme:
| Termine | Da quando decorre | Cosa va fatto entro quel termine |
|---|---|---|
| Un anno | Dalla data convenuta fra le parti per la conclusione del definitivo | Trascrivere il definitivo, o altro atto di esecuzione, o la domanda giudiziale di cui all'art. 2652, primo comma, n. 2 |
| Tre anni | Dalla trascrizione del preliminare | Lo stesso: è il limite massimo, comunque |
Se nessuno dei due atti è trascritto in tempo, gli effetti della trascrizione del preliminare «cessano e si considerano come mai prodotti»: è come se non fosse stato trascritto. Il termine «entro un anno dalla data convenuta» fa dipendere la scadenza dalla data scritta nel preliminare, quindi quella data va letta con cura prima di firmare.
E se il preliminare non è trascritto?
Resta valido fra le parti, ma contro i terzi vale la regola generale della trascrizione: gli atti soggetti a trascrizione non hanno effetto rispetto ai terzi che hanno acquistato diritti sugli immobili in base a un atto trascritto o iscritto prima (art. 2644 c.c.). Se il venditore vende a un altro e quell'altro trascrive per primo, il promissario acquirente con preliminare non trascritto non è protetto da quella regola.
Prima di firmare: cosa controllare
- la forma: atto pubblico o scrittura privata con firme autenticate, se si vuole poter trascrivere;
- la data convenuta per il definitivo, perché da lì decorre l'anno;
- la proprietà e le trascrizioni già presenti sull'immobile, con una visura ipotecaria aggiornata;
- chi chiede la trascrizione e quando: va chiesta subito, non a ridosso della scadenza;
- una data di scadenza segnata a calendario: un anno dalla data del definitivo, tre dalla trascrizione.
Non è un parere sul tuo preliminare: ogni contratto ha clausole e date sue. Per approfondire la materia puoi partire dalla pagina dello studio sul diritto civile; sul tema delle forme e della prova degli accordi c'è anche Un accordo chiuso su WhatsApp vincola davvero e, per chi deve contestare un inadempimento, la lettera di diffida.
Domande frequenti
Un compromesso firmato da entrambi si può trascrivere?
No, se è una scrittura privata semplice. Il comma 1 dell'art. 2645-bis richiede un atto pubblico o una scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente.
Entro quanto va trascritto il definitivo per non perdere la protezione?
Entro un anno dalla data convenuta fra le parti per la conclusione del definitivo e, comunque, entro tre anni dalla trascrizione del preliminare. Vale il termine che scade prima.
Che cosa succede a un'ipoteca iscritta dopo la trascrizione del preliminare?
Se il definitivo viene trascritto nei termini, la sua trascrizione prevale sulle iscrizioni eseguite contro il promittente alienante dopo la trascrizione del preliminare (art. 2645-bis, comma 2).
Si può chiedere al giudice di concludere il contratto al posto del venditore?
Sì, se il venditore non adempie e l'esecuzione specifica non è esclusa dal titolo: l'art. 2932 c.c. prevede una sentenza che produce gli effetti del contratto non concluso, a condizione che chi la chiede esegua la propria prestazione o ne faccia offerta.
Il preliminare non trascritto è inutile?
No: resta un contratto valido fra le parti. Gli manca l'effetto prenotativo verso i terzi, che si ottiene solo con la trascrizione e con le condizioni dell'art. 2645-bis.